专家答疑：广州楼市优化政策基本到位，今年预计呈现先低后高走势

5月28日，广州市发布新一轮房地产市场政策，堪称“史无前例”。从政策原文及官方解读来看，本轮新政策主要关键点包括以下几部分：

限购政策优化调整，放宽非户籍人口在穗购房资格；信贷政策优化完善，执行央行“5·17”新政对首付款比例的调整；首套住房贷款按行政区认定；以及公积金提取支持购买首套首付款等。

本次广州“5·28”房地产新政既有执行国家层面的信贷等政策，也有结合广州自身房地产市场情况出台的有针对性的本地政策。结合本次新政内容，我们为您逐一梳理相关政策，并邀请广州市社科院经济研究所所长欧江波，为广大市民对新政答疑解惑。

Q1：政策原文提出：在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，非本市户籍居民家庭能提供购房之日起前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，享受户籍居民家庭购房待遇。

A：本条政策意味着，广州市中心城区、南沙区等对外来人口在穗购房进一步放低门槛。从此前的“5年改2年”到现在的2年改6个月，广州不仅大幅缩短了非户籍人口的取得购房资格的时间，同时给予其户籍人口同等购房待遇。这意味着他们可从原来满社保年限后只可在广州购置一套房，从而实现在非限购区再多购置房产，以及按行政区认定房产等同样的购房政策。

Q2：政策原文提出：广州市差别化住房信贷政策。在非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

居民家庭在购房所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房贷款可按首套住房认定；在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。

A：该项政策的力度非常大，意味着广州将不再以“市”为单位，按照行政区划定住房套数。如购房人在天河已有一处住房，则购房人在全市其它10个区任一区购买住房，均按首套住房首付、贷款利率来算。

此外，本条政策可结合今年广州“1.27”新政来看，当前，广州已认可“租一买一”“卖一买一”的首套房购买认定，即正在租赁中的和出售中的商品房可视为已售，不影响首套在购买方面的认定。接下来，“5·28”新政进一步从贷款角度放宽对“租一买一”“卖一买一”的套数贷款认定。即手上如仅一套房，且正在出租或挂牌销售的同时，再买一套房可按照首套房利率来进行贷款。

Q3：政策原文提出：购房人申请住房公积金贷款时缴存年限调整为连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上。允许提取公积金支付购买首套新建商品住房首付款。

A：以前购房人提取公积金需要先自行筹款支付首付，再拿凭证到公积金中心提取公积金。接下来，广州住房公积金管理中心正在研究并准备实施“预付提取制”，即可以先行提取公积金作为首套房的首付款，不需要购房人自己先行筹款。该项政策还需进一步由市住房公积金管理中心制定细则发布。

Q4：居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位转让或办理析产名下住房手续时不再审核取得不动产权证时间。

A：此前，广州市实施居民家庭和企事业单位、社会组织等限售政策，即居民家庭购房两年后方可出售新房，企事业单位、社会组织等购房三年后可出售新房。如今，限售全面取消意味着交易完成后可即刻挂牌再出售。

专家观点

先有政策底，再有市场底。在欧江波看来，这一波（“5·28”）房地产政策与广州“9·20”“1·27”新政结合来看，是完整的渐进式、全方位的实质性利好政策，构成了广州市较为完整的房地产政策优化体系。

首先，广州将国家层面对房地产市场的宏观调控政策和本地的行政调控政策很好梳理，并将之科学化、本地化、特色化，实现了对房地产市场的实质性促进。欧江波认为，特别是“5·28”新政以后，广州楼市优化政策已基本到位，未来政策边际空间已不大，能给的利好基本都已给到了。

“广州很好贯彻了因城施策的理念，哪怕是全国性的金融政策，到了各个城市落地也会有差异性，比如首付比例广州的就比上海的更加低。”欧江波认为，房地产政策必须要有行业特色与地方精神，符合经济规律和本地发展的未来预期。他相信三次利好政策循序渐进叠加，将对广州未来房地产市场起到持续稳定健康发展的作用。

三次政策利好一步步释放市场潜能，有些人或许对此前的政策反应不大满意，但本次叠加起来，共同起作用，对于市场来说还是会有相当大的提振效果的。目前，整体市场处在结构性调整时期，下行压力较大，这次政策底已基本触及，下一步就要期待市场底的效果。

欧江波判断：今年广州楼市整体将更加趋于稳定，或将呈现“前低后高”的走势，同时，区域分化将更加明显。“特别是中心城区将获得前所未有的利好，同时，政策带来的区域分化会加剧，本轮的分化主要体现在区域方面。”欧江波说。

此外，本轮政策也不再仅着眼当下市场的回暖，根据政策原文：统筹考虑我市经济社会发展、人口变化、产业布局、住房供需等方面情况，结合存量住房和存量土地等潜在供应情况，科学编制住房发展规划和年度计划，根据市场供求情况，科学调节住宅用地供应，进一步完善“保障+市场”的住房供应体系。

在欧江波看来，这意味着未来将更多从供给结构上调节市场供需平衡，实现房地产平稳健康发展。当前，中心区域供给大，同区域市场竞争压力大，这与土地出让规模和区域规划布局密切相关，未来要更加科学化、合理化布局房地产市场供应，实行差异化、整体化的供需调配，更具前瞻性与规划性。

此外，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“5·28”新政步子大、力度大，是市场迫切需要强有力的政策介入，纠偏市场失衡、甚至失灵，防范系统性风险发生，做好保交付，维护购房者权益的需要。李宇嘉认为，昨天的上海和今天的广州，都没有在税费方面提出政策，他建议：进一步降低或减免房地产契税、个税和增值税。因为光有需求端的政策还不够，前期国家“5·17”新政的部署，比如国企下场收房等，现在也还未落地，建议尽快落地加速去库存、稳定价格预期、多管齐下进一步给予市场信心。

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