沙溪城中村改造，追赶“末班车”的最后两个月丨广州旧改纪实

走进沙溪村牌坊，一幅幅醒目鲜艳的条幅沿街贴挂：“沙溪村旧改，一定要成功！”道路两旁，通俗易懂的花式口号自村口一直延伸到内街，这条笔直的干道便是为改造预留的首期复建安置地块。如今，眼见沙溪村旧改实施方案批后3年期限将至，整条村充斥着攻坚冲刺的紧张氛围，毕竟，待到7月底，若该村表决仍未突破80%，实施方案将面临重新报批的命运。

今年3月，番禺区洛浦街召开加快推进沙溪村旧改项目批后表决攻城拔寨动员会议，截至目前，沙溪村项目实施方案批后表决通过率有明显增长。在接下来的两个月时间里，将是决定沙溪村民命运的关键时期。

今年5月，广州市委常委会召开会议，会议强调积极稳步推进城中村改造，推动超大城市加快转变发展方式。能否抓住这一历史机遇，实现个人与集体利益的提升，确定与不确定的明天往往在一念之间。

最惠拆补方案

事实上，从过往的改造表决结果来看，沙溪村民的改造意愿十分强烈：2018年该村改造意愿表决同意率96.74%，2020年改造实施方案批复前表决同意率达95.29%，由此看来绝大多数村民并不想错失改造良机。

作为市、区城市更新重点项目，沙溪城中村改造有着体量庞大、利益复杂、产城兼顾等特点，全村改造范围面积169，4724公顷，农用地分布零散，且村内存在霸地建筑约2公顷。从现状建筑用途来看，该村建筑主要以住宅、批发市场、厂房为主。其中，住宅总建筑面积137.2984万㎡，主要为村民住宅；村集体物业总建筑面积67.1674万㎡，主要经营酒店用品、陶瓷、五金的批发市场与仓库。

根据上述现状用地及前期人口摸查情况，沙溪村改造的复建量已被写入实施方案。目前，根据番禺区旧改复建量核算技术规范，沙溪村改造住宅复建总量可按可计户数、可计栋数及可计基底三种方式核算。本次改造实施方案综合三种核算方式取复建量最大值，即采用可计基底方式核算复建量。

方案一：按可计户数63.5600万m²

方案二：按可计栋数84.7616万m²

方案三：按可计基底113.2827万m²

对于实施方案获批的沙溪村来说，这无疑是城中村改造的政策末班车。今年2月，《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》出台，明确规定农村村民住宅合法产权建筑面积超过标准280平方米的，超出部分建筑面积不予复建安置或者产权调换，按照办法第四十三条给予货币补偿，可以折算成股份参与集体物业收益分红。

对于沙溪村这种宅基底普遍较大的村来说，现行的批后方案显然更为划算，可以说是新政策执行前的最惠版方案。眼下，这版方案仅剩2个多月的有效期，若过时未决，则实施方案重新报批。届时，沙溪村民面临的不仅是改造时间的成本，还可能面临再无全面改造机遇的风险。

相较于目前政策来看，若重新启动方案编制，沙溪村的安置量将有所减少，同时，8万m²的村集体物业规划结余奖励或将失效。为保障沙溪村民与村集体的利益，当前，番禺区洛浦街对沙溪村22个生产队进行包干式走访，由街道工作人员、合作企业、志愿者等组成政策宣讲队，每户上门答疑确保政策的到达率与知晓率。

二十年如一日

每天的早中晚高峰，沙溪村内便开始拥堵，村小上下学的时段正逢各类货车、三轮车在村口频繁出入，进村必经的地铁站本是便捷的交通集散地，这时也成为通勤潮涌的堵点。街巷窄、房屋密、车辆多，货物杂……无序的生产、生活形态在村中蔓延开来。

除拥堵问题外，沙溪村的更大安全隐患在于消防问题。一方面，超八成本地人世代仍居住在村内，另一方面，该村房屋出租率高达90%以上，住改商、住改仓等情况满目皆是，特别是不少临街房屋仓库，被用来盛放附近批发市场的货物，五花八门的材料埋下了消防安全隐患。近年来，沙溪村的消防风险排查与执法工作压力不减，然而，随着私搭乱建与违规私装电梯等行为屡禁不止，整体安全环境并未得到根本改善。

当前，广州市坚定落实“拆、治、兴”并举的城市更新理念，将城中村改造与治理紧密结合，不仅霸地等违法建设行为成为重点整治对象，散乱污清理、来穗人口管理、安全隐患排查、生态环境整治等系列治理行动也在持续开展。尤其对于尚未改造的城中村，其治理力度与周期也更甚于已实施城市更新的项目。“城中村治理一直在路上，无论这条村是否最终参与城市更新，综合治理的工作是一直贯穿始终的。”洛浦街道办事处相关负责人说。

沙溪村的现状并非一朝一夕的偶然，此情此景正是广州数以百计城中村的缩影。从类型来看，沙溪村当属产业型城中村之列，约莫二十年前的光景，信基沙溪集团旗下酒店用品专业市场建成，形成超大型“一站式”专业批发市场，也使附近的沙溪村成为其货品的存放地，和经营者的居住地，不少买卖人在此开启了前店后仓的生产、生活模式。

在广州市社会科学院研究员罗谷松看来，产业型城中村为村集体、村民和外来从业人员带来了经济效益，是不少外来人口融入城市的第一站。他认为，在产业型城中村改造中，政府需重视如何为留住产业预留发展载体，完善产业配套设施建设及服务，并引导低端产业向着高端化转型升级。

“事实上，区域产业得到高端化发展，是村集体经济高质量发展的前提，也是城中村消解矛盾、突破发展瓶颈的根本出路。”罗谷松表示，无论是产业型城中村还是其他类型的城中村，城市更新就是要保障村集体可持续发展。

现实中的沙溪村也有着一般城中村的共性问题，低廉的房屋租金、脏乱的居住环境、落后的基础设施……满目街景看似时光倒流二十年。村外的大世界日新月异，村内的小世界却一成不变，仿佛时钟在这里停摆。正是该作出改变的时候了！

在改变中发展

沙溪原名大湾、草头沙。顾名思义，历史上的沙溪曾是水草丛生的滩涂地。正所谓，节物风光不相待，桑田碧海须臾改。沙溪建村至今已走过242年的时光，从围海造田到分地建房，从招商引资到腾笼换鸟，沙溪发展紧跟时代步伐，恰逢其时的求新求变意识，使其总能踩在发展的节点上。

北向珠江后航道，南面三枝香水道，一条沙溪涌穿村而过……绵延的滨水空间，地道的广府文化，沙溪村不仅环境优越，在广州城市规划中也占得优势资源：该村位于广州中轴线南端，是城市“南拓”的重要节点，东临番禺大桥，西接新光快线，地铁三号线、十八号线由此经过，便捷的过境交通带动了沙溪的经济发展。

沙溪村所在的洛溪岛，是珠江后航道重要组成部分，未来将建成宜居宜业、生态休闲的富有标志性的广州主城区南门户。围绕改善人的生产、生活环境这一根本目标，沙溪村改造将全面改善人居环境，打造品质住宅小区。根据沙溪村改造实施方案，城市更新将延续沙溪后航道水乡的历史风貌，重塑岸线水岸景观，统筹规划被过境交通切割的村域空间。

在产业升级方面，城市更新进一步淘汰低端落后产业，促进产业迭代、丰富产业结构，未来，沙溪村单一的传统批发业将转型为集生态、文化、产业、居住等于一体的多元产居生态，全面刷新村民租金收入和现代产业收入，一改传统批发市场的治理空白。根据改造实施方案，未来，沿沙溪大道形成会展商贸产业带，新建成的现代商务载体预计将带来约2万个就业岗位，为村民提供更多工作机会和增收空间。

近日，番禺区发布《番禺区产业规划（征求意见稿）》，提出推动专业市场、零售场所、传统商圈数字化、场景化、体验化、时尚化转型，打造现代服务业经济带。区域发展的蓝图清晰可见，一路走来，沙溪不断在发展中变化、在变化中发展，只因固步自封会引发停滞不前的风险。

眼下，沙溪人再次走到了命运的十字路口，高同意率的改造意愿表决证实了沙溪人不落人后的进取心。在广州市积极稳步推进城中村改造的关键机遇期，在番禺区攻坚存量，全力推进年度13个旧村改造，促进开发建设方式转型的当下，沙溪人比以往任何时候都有追求更美好生活的主动权。

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