广州市数字赋能文化产业园区高质量发展案例——海珠同创汇

一、园区基本概况

海珠同创汇为同创集团倾力打造的时尚综合体，位于海珠生态中心“鸡心岛”，占地面积约10万㎡，是广州时尚新名片。项目不仅融汇了孵化、设计、办公、商业、潮流、休闲体验等多方元素，更是聚集了规模最大、最时尚、最生态及最便利的时尚综合体四大特色优势，并突破传统创意园发展及运营模式，以创变的理念及革新的姿态，成功塑造广州全新的创意园3.0标杆，成为广州市城市更新、村级工业园示范园区。

     原来的海珠同创汇作为东风村的集体物业服务于以中大布匹市场为核心的服装产业主要业态为布料仓储和低端加工厂，项目改造前，该区域内修建的各类建筑体，村集体建设的工业厂房等主要被出租用于布匹布碎、皮革 制品批发，仓储物流、垃圾集散、汽车修理等低端产业使用。由于缺乏规范管理和有效规划，改造前，该 区域不仅经济产值低下，且各类建筑破败杂乱，紧密相连，存在极大的交通、安全生产及消防隐患。果园地块也是各类垃圾丢弃堆放的聚集地，严重影响海珠湖周边生态。

为响应政府推动产业转型升级，盘活存量土地，推动园区提质增效的政策号召，同创集团根据集团发展战略，依托广州市城市规划和产业布局，在海珠区政府和南洲街道各级党政部门的大力支持下，于2017年7月正式签约了该项目，并进行全面升级改造。集团将结合国家、省、市、区相关产业规划，依托区域性产业基础及优势，打造一个科技驱动型时尚产业价值创新示范园区，成为广州时尚产业新聚集地和崭新名片。同创资产作为城市更新专家和运营商开始着力改造这个区域，通过建立与海珠湖，中心绿地的景观联系打造一个会呼吸的生态社区。全面的升级改造，全新的产业布局让这片土地迸发出全新的活力。园区获得亚洲房地产设计大奖、国家纺织服装创意设计试点园区、广州市产业园区提质增效试点、广州市市级文化示范产业园区、海珠区重点建设项目等共计20余项荣誉，得到省市区各级领导及各方面专家学者认可参观访问络绎不绝。

海珠同创汇在发展进程中，2018年-2020年之间先后被认定为“广州市市级文化示范产业园区”、“国家纺织服装创意设计试点园区”、“广州市产业园区提质增效试点”、“Mipim Asia Awards2019 Bronze Winner(亚洲房地产设计大奖城市更新项目组别铜奖)”、“2019年度广东服装行业成长型专业园区”、“粤港澳大湾区风云创意园区”等荣誉，项目已规划入海珠区2019年49个区重点建设项目之一，也是区推荐市的攻城拔寨项目，获得了市产业园提质增效1000万专项资金奖励。

同时，园区获得“广州大学纺织服装学院授予原创设计师培养基地”、“pop服装趋势学院授予战略合作伙伴时尚研发基地”、“奥美国际服装学院授予实训基地”、“Esmod法国高等服装设计学院授予战略合作伙伴”、“穿针引线（广州）服装产业联盟授予设计师集结地战略合作伙伴”、“众创衣联（广州）供应链授予战略合作伙伴”、“广东广纺检测计量技术股份有限公司授予广纺检测（海珠同创汇）工作站”、“广东省服装服饰行业协会理事单位”、“亚太设计师联盟会会员单位”等资质。

三、园区现状特征和优势

配套100米商业主街，10000平方体育社交公园涵盖网球场，篮球场，足球场等丰富的体育活动空间，环岛水上运动中心一站式体验龙舟，皮划艇，浆板等特色水上项目。50亩有机果园隔绝城市纷扰，开创全新的办公体验，1000平方Live house为人文艺术、生活美学提供灵活多变的展演场景。

目前，梁志天、银禧庆典、滴普科技、班晓雪、绫致、喜得国际、胖财神、天使之约、仙味爷爷、大火鸟文化、态创生物科技、竖德生活馆、韦格斯杨、竖梁社、林德设计等300多家时尚、科技企业及品牌入驻园区。同时，园区联合法国ESMOD广州时装学院、广东省服装服饰行业协会等行业资源平台，构建园区产业联盟，形成时尚产业生态圈，全力助推产业创新发展。

同创汇运营管理有限公司负责运营海珠同创汇创意园区，结合国家、省、市、区相关产业规划，依托区域性产业基础及优势，打造一个科技驱动型时尚产业价值创新示范园区，成为广州时尚产业新聚集地和崭新名片。

海珠同创汇突出项目本身的产业定位、企业集聚度和区位优势，一方面，依托广州市、海珠区在原有服饰布料产业的优势及园区板块的政策定位，立足自身园区实际做好产业配套服务，园区质效提升；另一方面，借助已经形成的集团园区发展矩阵，聚集同创品牌效应，实现内部园区企业的横向流动，形成更好的产业链条企业集聚效果，推动园区发展质量更快提升。

四、园区发展的思路目标

1.传统产业转型升级示范园

基于园区及周边有一定服饰、布料产业基础，但空间凌乱、建筑破旧、安全隐患大、 管理无序等问题现状，通过园区整体环境改造，经营管理方式革新，推动园区提质增效，打造广州村级工业地块改造，传统产业及专业市场转型升级、效率提升与产业生态优化升级的示范引领园区。

2.“科技+时尚”创新发展示范园

坚持创新、协调、绿色、开放、共享五大发展理念，立足广州城市战略定位，从园区自身实际出发，重点引入云计算、大数据、物联网、移动互联网等新一代信息技术企业，围绕园区时尚产业的产品特色、推动科技与时尚融合，科技向产业赋能，提升产业技术含量和附加值，聚力高端时尚产业，打造“科技+时尚”创新发展示范园。

3.时尚产业全产业链示范园

立足园区现有时尚服饰产业发展基础，以研发设计、个性体验、高端定制、电商营销等价值链高端环节为导向，引入产业链条高端企业，以“互联网+”的方式，推进产品的时尚化、智能化、个性化发展，打造以时尚产品研发创新、服饰及智能家居等创意设计、产业配套高端服务为发展引擎的时尚产业全产业链示范园。

五．村级工业园区建筑改造典范

随着产业升级和城市转型的推进，广州村级工业园产业低端、厂房空置、建筑空间不满足新型产业发展要求等问题日趋严重。在政府的战略方针下，广州大部分村级工业园对园区内原有闲置和使用低效的旧建筑进行改造，创造了有活力、有特色空间的新型产业园区，推动了城市发展新动力。

1.海珠同创汇原装空间存在的问题

1.1 建筑密度高，布局混乱

园区业主初期建造的生产空间在后期不满足生产要求，为生产方便，大部分业主直接在原有建筑上使用铁棚钢架，占用了部分交通通道，使 园区内建筑密度高，布局混乱，交通混杂，产生了极大的安全隐患。

1.2 建筑立面不规整、老化

园区内的建筑多为业主自建，未经统一设计，各有风格，立面贴砖样式、门窗大小均不规整，呈混乱不延续状态 ；生产设备的外排放管道直接固定在建筑外立面上不加修整，使得建筑的立面更加混杂。此外由于村级工业园的建筑大多建于20世纪末，距今已20~30年，建筑结构的耐久性降低，外立面装饰老化、脱落等现象日渐明显。

1.3 建筑空间低矮、采光通风差

园区内建筑多为20世纪末建造，由于当时的技术限制，导致开窗面积小，采光量不足 ；楼宇间通道加建铁皮棚，也阻碍了光线进入建筑内部。部分生产空间因生产需要，减少了开窗面积，导致室内通风较差 ；楼宇间通道加建的铁皮棚也在一定程度上阻碍了通风性能。

1.4 各建筑之间直达性差

园区的建筑多为分期建造，各自独立，建筑间的直达性较差，交流极为不方便，在一定程度上影响了工作效率和生产效率。

1.5 缺乏休憩景观空间

园区内原有的上冲果园受工业污染，环境恶劣；沿海珠湖岸垃圾成堆 ；建筑内部和外部空间均缺乏休憩景观空间。这些除了影响环境美观之外，也影响人与环境之间的交流互动， 一定程度上不满足新型产业园的发展要求。

2.海珠唯品同创汇更新改造后现状

海珠唯品同创汇规划占地面积为10万m2 ，其中内含 50亩 的生态果林，运用全面改造和微改造结合的方式打造生态绿色的创新办公空间。更新改造后的产业园布局规整、 路网清晰、建筑外立面焕然一新，景观节点和庭院交替布置形成动态的开放性空间，增强了人与人、人与环境之间的交流

2.1 完善路网结构

在原有路网基础上，确定道路等级分类，拓宽主干道， 完善新路与旧路网之间的协调性 ；在街区肌理的基础上，修建辅路，调整支路系统，在主干道和停车区域增加支路网密度；在道路断面、交叉口处设计、基础设施建设上应当区分交通性道路和生活性道路，做到人车分流。

2.2 构建园区内慢行系统

在园区内街区的更新中，应当构建慢行系统，提升街区空间活力。在基本的步行系统上，可增设自行车道、绿色跑道、摆渡车道等慢行系统，引导园区内成员采用慢行的交通方式。同时也可增设过街天桥和地下通道等来改善园区内部微循环。

2.3 改善停车空间，提升停车容量 

园区静态交通空间的更新改造可直接影响改造后的公共空间质量，针对旧园区内停车空间少的问题，可从以下3个方面进行考虑 ：对工业建筑的首层进行架空或打通作为停车场 ；对结构保存良好的和大空间的工业建筑楼，可整体改造为停车楼 ；用地紧张的区域可建造智能停车楼，提升停车容量。

2.4 功能复合，塑造活力场所

村级工业园的改造不仅是新旧建筑更替的物质方面改造，更与城市转型、产业升级等密切相关。在对村级工业园的更新改造上需从城市层面进行整体的规划设计，从宏观、中观、微观3个层面进行，从而实现城市功能的完善与协调发展。在城市片区方面，村级工业园的更新改造需从片区出发，在功能上置入商业娱乐、文化展览、休闲活动等新城市功能，满足城市多层使用者的需求，实现片区功能的再完善和提升；在工业园自身方面，应挖掘自身工业文化价值，积极探索工业文化在场所中的再利用，注入工业园新活力，探索体现场所精神。