以“修旧如旧”之使命盘活城市资产

秉“成人成己”之初心打造文化园区

（广州轻工集团新仕诚公司，广东 广州 510310）

摘要 历经十年的探索，广州从三旧改造到城市更新的发展，盘活了一批城市里的老工业用地，让存量土地的经济活力得以释放。旧厂改造为文化产业园区，是内涵式转变，同时也保有了文化底蕴和文化外延。广州轻工集团新仕诚公司在紧跟城市规划和历史文化保护中探索了平衡点，T.I.T品牌系列园区均实行“修旧如旧”的微改造方式，保留了城市工业发展记忆，同时赋予历史遗产当代功能，与城市生活有机融合，以用促保，充分发挥历史遗产的使用价值。盘活城市工业遗产为文化产业园，实现了土地利用集约化，带动了产业转型提升、环境再造、区域增值和城市转型，有助于加速文化资源的深入挖掘与产业开发，以及价值实现。同时辐射带动周边地区延续相关产业的发展，使区域取得可观的经济效益和社会效益，助力广州实现“老城市，新活力”。

关键词 旧厂改造；城市更新；文化产业园区；T.I.T品牌

一、 面对发展要求，紧抓时代机遇

随着城市化进程的加快，单纯依靠土地资源增长来实现城市空间拓展的方式备受制约，土地资源利用不平衡的问题日益显著，通过城市更新作为抓手破解城市发展不平衡的问题，可完善城市功能，促进发展动能创新转换。旧厂改造为文化创意产业园区，是强化和创新社会管理、构建美好生活的客观要求。

T.I.T创意园：位于广州新中轴线南端海珠区新港中路397号，广州轻工集团新仕诚公司2007年开始对始建于1956年的广州纺织机械厂进行微改造，迎合新港路广州服装纺织中心的战略规划，以服装时尚产业为基调，打造为“时尚、创意、科技”的T.I.T创意园。项目占地面积7.6万平方米，建筑面积4.5万平方米，2010年正式开园。在保留城市工业发展记忆的同时，融入现代时尚元素，已成为年轻人的网红打卡圣地，年均入园打卡人次超104万。T.I.T创意园由改造前最高产值4000多万、经营亏损，到2021年园区年带动产值约250亿元，税收超20亿元，就业人数从改造前的1400多人增加至4000多人，形成互联网及创意设计等高端人才聚集地。获得国家工信部“国家级纺织服装设计试点园区”荣誉，入选“2021广州最具价值文化产业园区”10强。2021年，国家工信部、住建部多位领导莅临现场视察指导。T.I.T创意园的改造运营，是旧厂改造为文化创意产业园实现战略调整和转型升级的一个成功典范。

T.I.T文创园：位于海珠区工业大道北132号，2019年10月，广州轻工集团新仕诚公司根据《海珠区产业发展规划（2018-2035年）》中对沙园街道新媒体、新兴金融等新兴产业的定位，启动了对工业大道北广州电池厂地块的“绣花功夫”升级微改造，以实现“文创企业集聚、文创产业完善”的发展为目标，打造T.I.T文创园。项目总占地面积约4万平方米，可经营建筑面积约4万平方米。其中项目一、二期可经营建筑面积约2.3万平方米，已于2020年9月投入运营。项目三期预计2022年年中完成项目整体施工。T.I.T文创园预计园区年产值3-5年能超30亿元，贡献税收可达1.5亿元。实现“文创企业聚集，文创产业完善、园区科技高端、服务一流、人才高地”的发展目标，擦亮海珠文化名片。

T.I.T智慧园：位于广州市天河区员村西街2号大院，项目总占地面积约6.8万平方米，总建筑面积约5.1万平方米。2020年，广州轻工集团新仕诚公司响应政府有关城市更新和总部经济建设的号召，对始建于1958年的广州二棉厂地块进行改造。新仕诚公司秉承“修旧如旧、个性化展现历史文化与建筑风貌融合”的原则，以“产业聚集、智慧服务、协调发展、合作共赢”的理念对园区进行整体改造及运营，打造以人工智能、数字经济、科技创新孵化为主题，集智能物联、文化创意、智慧生态体验于一体的开放式、生态化、复合活力共享协同的科技创新产业园区。 T.I.T智慧园接轨粤港澳智能生态产业，搭载最前沿硬核智能服务，园区内的“超级客厅”项目获得众多到访领导的关注和支持。超级客厅融合“生态客厅”和“立体客厅”概念，为园区提供公共服务、文化设施、工作配套、商业配套、生活配套。智能化的交互体验设计，高端化服务内容、丰富的历史空间内涵，革新周边社群的生活方式，进化为广州市乃至大湾区的“智慧会客厅”，实现科创设计的“精神互联”“未来连心”，拭亮广州对外交流的一张新名片。

T.I.T双鱼文体园：位于广州市海珠区燕子岗南路，比邻燕岗地铁站、江泰路地铁站。项目总占地面积约3.9万平方米，总建筑面积约4.4万平方米。项目以双鱼集团为核心，打造燕子岗体育文化产业基地。利用广印传媒和双鱼体育的品牌效应，在文化创意和体育产业链方面的优势资源，引入文化创意传媒和体育产业企业入驻，大力推进文化和体育产业发展，形成功能完善的一站式办公服务平台。园区满足企业寻求交流空间、活动场地、网络服务等硬需求，投融资对接、创业培训、创业媒体宣传、创业孵化、企业招聘等创业软需求，是一个集大湾区腹地的“体育文化博览园”、海珠创新岛上的“体育产业孵化器”、燕子岗的社区“体育公园”于一体的“T.I.T双鱼文体园”。

二、 修旧如旧改造，助力产业提升

（一）“修旧如旧，建新如故”改造旧厂，“前人栽树，后人乘凉”保护生态。

T.I.T品牌园区在改造初期便对建筑物集中进行登记保护，对老厂房进行挂牌及建档。如T.I.T创意园目前拥有六处历史建筑线索和一处传统风貌建筑线索，并定期对历史遗产进行系统的检查和修缮。在历史建筑物的整体改造上，我们严格遵循“修旧如旧”的原则，均保持了物业的外观风貌以及典型构件，以重点明星企业自行设计、园区运营管理方把关为导向进行物业内部改造升级，赋予历史遗产当代功能，与城市生活有机融合，以用促保，充分发挥历史遗产的使用价值。

值得一提的是，T.I.T品牌系列园区不仅仅保护历史建筑，还注重对于园区林木的养护。如T.I.T创意园内育有大树（树干直径大于等于80厘米）超40棵，在改造过程中，园区对林木特别是古树名木采取建立树木档案、建立资金保障、加大宣传力度、划定保护范围、聘请专业人员保养以及规定建设工程不得影响林木等措施进行保护，同时根据园区动线增加部分绿植使整个园区保持四季如春。通过对这些绿植的养护、保育、生态维护，致力打造绿色生态的园林式办公园区，很好地贯彻落实“绿水青山就是金山银山”的发展理念，推动了生态文明的建设。

（二）以历史沉淀和城市文化产业发展方向为目标，精准定位招商运营。

T.I.T创意园由始建于1956年的广州纺织机械厂改造升级而来，园区内纺织工业文化浓郁，同时地处广州千年商都核心位置，因此，园区整体定位之初便以服装文化、时尚创意、互联网电商、互联网+传统行业为主题；以吸引国内外名设计师、名模、名企、名牌进园发展为目标；以新产品发布、时尚设计、信息咨询、专业培训等多功能服务为纽带，将具有传统纺织工业历史的老厂房着力打造为主题突出、品味独特的南中国现代纺织服装及时尚创意行业的高端产业服务名片。

而随着2012年腾讯微信总部入驻园区后，围绕微信的周边科技产业不断集聚园区，园区“时尚、创意、科技”三大业态齐头并进，逐渐形成以服装时尚产业为基调，以创新创意等新兴业态为加速动力，以科技互联网为主导产业，将传统产业与互联网思维相结合，构建充满活力、可持续发展的产业集群生态圈。

在招商上，关注多元的长期性综合发展目标，瞄准时尚创意、创新创业、科技互联网三大板块，针对性地提前进行招商引资，对入驻园区的企业提供软硬件服务和优惠政策，实现产业集聚效应，带动整个区域经济的良性发展。

三、 党建引领发展，挖掘红色文化

新仕诚公司党支部致力于T.I.T党建品牌、园区品牌同步建设。以T.I.T创意园红房子党建“红色智慧+”党建基地为基础，积极探索并创建“T.I.T红色智慧+”园区党建品牌。以产业园为纽带，通过构建园区党建生态圈凝聚园区企业发展合力，以高质量党建引领园区高质量发展；T.I.T文创园被评为海珠区沙园街道“新时代文明实践所 ”，同时与沙园街道初步选址拟在园区共建党群服务中心，增强党组织在园区党员群众中的影响力和凝聚力。新仕诚公司党支部通过把“T.I.T红色智慧+”形成可复制可推广的党建融合发展品牌，为园区高质量发展提供坚强组织保证，打造了党建品牌“轻工样板”。

同时，为进一步贯彻落实中共中央办公厅《关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》及省、市实施意见精神，探索新形势下加强园区党员管理的有效途径，建立健全保持党员先进性长效机制，按照《海珠区两新组织党建工作三年行动计划实施意见（2021-2023年）》工作指引，2021年，新仕诚公司党支部牵头成立了T.I.T创意园功能型党委。作为海珠区首个园区功能型党委，T.I.T创意园党委的成立标志着园区“红色智慧+”党建工作迈向新的台阶。园区党委组织协调园区内各支部党组织，通过强化党组织共建、阵地共享、活动共办、党员共训的形式，使园区党委与各企业党组织联系更加紧密，以“一方隶属，多方管理”的模式，进一步发挥园区服务平台作用，促进党建工作在园区延伸，发挥党组织在园区企业发展过程中坚强的战斗堡垒作用。此举获得学习强国、南方+、广州日报、腾讯新闻等各大媒体的广泛宣传报道。

四、 用心用情服务，打造园区文化

T.I.T品牌系列园区设置了完善的配套服务设施，T.I.T会议中心为园区客户提供了共享的会议空间，纺园公寓为奔波不同城区会议办公的园区客户提供了住宿保障、纺缘餐厅解决了园区客户早午餐的通勤需求、爱心妈妈小屋关怀体贴每一位哺乳期妈妈的需求，足不出园，衣食住行均可满足。

为丰富园区企业员工交流，定期举办“一起过小年”新春游园、“三八”女神节关怀打卡、“五月的鲜花”红色经典朗诵会、T.I.T音乐节、T.I.T三人篮球赛、“伯乐杯”校企面对面、T.I.T电竞大赛等活动，增加T.I.T品牌系列园区和不同企业的交流机会。

2021年，应对快速变化的复杂疫情形势，针对园区经营开放性的特殊情况，直面园区客户“急难愁盼事儿”，想方设法解决核酸检测、疫苗接种、入门留档、定时消毒等问题。新仕诚公司积极作为，在龙头企业集聚的T.I.T创意园，积极联系专业机构入园开展多次专场核酸检测，已服务超3280人次，先后两次组织T.I.T创意园疫苗接种专场，为园区企业员工接种4339人次。T.I.T文创园临近疫情中风险地区，园区志愿者主动请缨加入到沙园街道核酸检测现场工作，指引园区客户及周边居民有序参与多轮核酸检测。新仕诚公司积极主动作为投入志愿服务力量288人次，服务总时长2381小时，构筑起了园区群体免疫屏障。

五、 更新改造思路，打造精品园区

广州轻工集团新仕诚公司将围绕政府有关城市更新的工作部署，聚焦提升海珠区文化硬基础和软实力，强化海珠区历史文化保护传承和活化利用，坚持敬畏历史、敬畏文化、敬畏生态，推动文商旅深度融合发展，让海珠区更多的老旧城市资产焕发出新活力。

一是落实新发展理念，为提升城市功能品质添彩。在国家加大对体育产业扶持的大背景下，紧紧抓住2025年粤港澳大湾区承办第十五届全运会的契机，正筹备将海珠区燕子岗4万平方米的地块打造成以体育文化为主题的T.I.T双鱼文体园，发挥广州链主企业、老字号“双鱼”的品牌影响力，引进一批文体总部企业，营造生机勃勃的文体场景，着力打造大湾区体育时尚的标杆项目，坚持人民城市为人民，打造成为社区家门口的康体中心。除了自有物业之外，将探索市场化新路子，积极向外开拓新园区项目，输出T.I.T品牌系列园区开发运营模式，为广州城市更新改造出新出彩贡献力量。

二是服务数字经济发展，为城市数字化发展添彩。一方面，支持园区加大对专精特新企业培育和招商力度，特别是数字经济、人工智能等业态企业入驻发展；另一方面，全力推进各园区运营服务数字化转型，建设智慧园区，建立招、租、管、退全流程体系，提升园区智慧化管理水平，让需求响应更加及时，让入园企业的工作生活更加便捷，助力营商环境优化升级。

三是坚持“产业+资本”双轮驱动，为产业补链延链强链添彩。在未来的园区开发运营中，将大力支持实体产业发展，为众多新科技、文化创意企业提供相互关联、协同发展平台，打造可持续发展的产业集群生态圈。重点关注园区内的优质项目孵化，择机投资入园企业创新创业项目，以新兴业态为加速动力，培育新的增长极，为国资国企产业转型升级、补链延链强链增添动力。

目前，T.I.T创意园已经成为海珠区对外交流的一张城市名片，我们将继续以“修旧如旧”的原则，用“绣花”功夫盘活更多的海珠区城市资产，让众多时尚、文化、智能创新科技企业聚集在同一个平台相互关联、协同发展，充分发挥优秀文化企业的示范带动、行业引领作用，为海珠区乃至大湾区树立文化创意产业园区运营标杆，以实际行动助推海珠文化产业走出一条文化创意足、技术含量高的高质量发展路径，助力海珠区为广州市加快实现老城市新活力、“四个出新出彩”贡献一份力量。

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